JAK WYBRAĆ TEREN POD INWESTYCJĘ?

Jak wybrać teren pod inwestycję magazynową lub produkcyjną?

Analiza "zza biurka" przy użyciu narzędzi GIS

Wybór terenu pod inwestycję magazynową lub produkcyjną jest zależny od szeregu czynników, w tym wielu przestrzennych. Obecny  "boom"  w branży gruntów inwestycyjnych powoduje, że znalezienie odpowiedniego terenu jest coraz trudniejsze. Pomocne w tym procesie są systemy IT, a szczególnie analizy przestrzenne z wykorzystaniem narzędzi GIS.  Przeanalizowaliśmy wybrane czynniki przestrzenne mające kluczowy wpływ na selekcję działek pod inwestycje na przykładzie aglomeracji poznańskiej. 

Wybór obszaru do analizy

 Większość dużych inwestycji koncentruje się w pobliżu ośrodków miejskich zapewniających dobry dostęp do sieci komunikacyjnej i odpowiedniej ilości pracowników, a w przypadku branży magazynowej również rynku zbytu. 
Według badań
BNP Paribas Real Estate  region Poznania jest trzecim największym rynkiem przemysłowo-logistycznym w Polsce. Ze szczegółowej analizy zostało wykluczone miasto Poznań oraz Gmina Puszczykowo ze względu na obecność na jej terenie otuliny Wielkopolskiego Parku Narodowego.

Czynniki ograniczające

Jako czynniki ograniczające w znaczny sposób inwestycje magazynowe zostały przyjęte: 
  • obszary chronione
  • tereny leśne - ze względu na znaczne koszty przekształcenia gruntów leśnych na cele nieleśne
  • obszary wód powierzchniowych
  • zabudowa mieszkaniowa i strefy budownictwa mieszkaniowego
  • tereny jednostek wojskowych, lotnisk, poligonów


Poprzez nałożenie na siebie map wszystkich czynników ograniczających otrzymaliśmy obszary wyłączone z analizy.

"Odwrotność" obszarów wyłączonych stanowią zatem tereny przeznaczone do szczegółowej analizy. 
Założyliśmy, że podstawowym czynnikiem wyboru lokalizacji pod inwestycje jest:
  • bliskość ważnych szlaków komunikacyjnych
  • obecność węzłów komunikacyjnych
  • obecność bocznic kolejowych

Przyjęliśmy, że inwestycja powinna się znajdować w odległości ok. 10 minut jazdy samochodem ciężarowym od głównych węzłów drogowych. W tym celu wygenerowaliśmy automatycznie (na podstawie danych o ruchu drogowym) strefy dojazdu mieszczące się w założonym interwale czasowym.

Obszary szczegółowej analizy

Po uwzględnieniu wcześniej wymienionych czynników, otrzymaliśmy tereny, które zostały uwzględnione w dalszych analizach. 

  • Szczegółowy wybór obszarów został następnie oparty o informacje wynikające z gminnych dokumentów planistycznych. W pierwszej kolejności wzięliśmy pod uwagę Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. W sytuacji, gdy dany teren nie posiadał MPZP, wykorzystywaliśmy Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.

 

  • Tereny posiadające MPZP były weryfikowane pod kątem dopuszczalnych inwestycji.

 

  • W kolejnym kroku sprawdzaliśmy stopień rozdrobnienia działek.

 

  • Odrzucane były lokalizacje, na których prowadzone są już jakieś inwestycje.

 

 Ostatecznie otrzymaliśmy tereny, które mogą zostać wykorzystane inwestycyjnie.

Pełny opis analizy, przyjętych założeń oraz uzyskanych wyników możesz znaleźć w aplikacji, którą uruchomisz klikając na znajdujący się obok przycisk.

Uruchom aplikację

Podsumowanie

W ocenie atrakcyjności terenu pod inwestycje istotne jest określenie dostępności mediów takich jak energia elektryczna, woda czy gaz. Informacje te są coraz częściej publikowane przez Starostwa powiatowe właściwe terytorialnie dla wybranego obszaru w lokalnych Systemach Informacji Przestrzennej. Niestety dla analizowanego przez nas obszaru (powiat poznański) te informacje nie są udostępnione publicznie on-line.   
Dla terenów, które nie są objęte gminnym planem zagospodarowania ważne jest zweryfikowanie także klasy gruntów. Informacja ta jest niezbędna w przypadku ewentualnego odrolnienia. 
I "last but not least" to określenie właściciela działki, co nie jest tak proste jak w przypadku systemów udostępnianych przez administrację 
np. w USA, ale niekiedy również możliwe "zza biurka".  W zakładkach w panelu górnym głównej aplikacji prezentujemy 5 obszarów, które naszym subiektywnym zdaniem są dobrymi lokalizacjami dla inwestycji wielkopowierzchniowych. 

Zapraszamy do polubienia naszych profili w serwisach Facebook, LinkedIn i Twitter, gdzie na bieżąco informujemy o nowościach na naszym blogu.

Autor: GIS - Expert 11 Mar, 2024
Zabudowa łanowa potocznie odnosi się do charakterystycznego sposobu zagospodarowania terenów podmiejskich na dawnych działkach rolniczych przekształconych na działki budowlane. Postanowiliśmy sprawdzić, jak wygląda skala występowania tego zjawiska w wybranych aglomeracjach w Polsce.
Autor: GIS - Expert 15 Nov, 2023
W pierwszej części artykułu przeanalizowaliśmy wybrane zjawiska społeczno-ekonomiczne, natomiast w dzisiejszym wpisie postaramy się poszukać regionalnych zależności pomiędzy tymi wskaźnikami za pomocą kartogramu złożonego.
Show More
Share by: